EL ARBITRAJE ARRENDATICIO

La supuesta antítesis entre dos caracterizaciones (ora, la del contrato de arrendamiento ora, la del proceso de desahucio) no es tan meridiana como para que no cupieran componendas. La opción por una de ellas no implica borrar del mapa la correlativa. En modo alguno.

Porque no resulta baldío recapitular en esa andadura a través de los meandros de las indicaciones del ponente QUECEDO ARACIL por lo que sería posible decir con él que “desde la naturaleza del contrato -de arrendamiento- parece que no hay mayores obstáculos. Se trata de la transferencia temporalmente limitada de la posesión inmediata de un bien inmueble, y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto” (QUECEDO ARACIL) -. Pero, a renglón seguido añade y “desde la naturaleza del proceso -de desahucio- tampoco hay problemas. La ley de enjuiciamiento civil de 2000 no contiene precepto de orden público como era el artículo 1561 de la ley de enjuiciamiento civil. de 1881, y la naturaleza del proceso de desahucio por falta de pago ya no es especial” (QUECEDO ARACIL) -.

Toda la artillería disparada, contra la pretensión de aislar el proceso de desahucio de su arbitrabilidad, tenía como blanco ese aislacionismo jurisdiccional que, sin exceso ni defecto, podría sintetizarse así: la naturaleza jurídica del proceso de desahucio es especial y de orden público. A lo que opone el ponente QUECEDO ARACIL que, no cabe en cabeza alguna, que el amontonamiento de tales foyers argumentales, constituya -ahora y tras la ley de enjuiciamiento civil de 2000 - doctrina (así, en singular).

Suprimida o dejada en suspenso la presunta unicidad de la supuesta doctrina ¿qué nos queda? Y, ahora, más que nunca se ha de vivir totalmente de prestado haciéndonos eco de la afirmación según la cual “si analizamos detenidamente el proceso de desahucio por falta de pago, vemos que el legislador no lo ha concebido como estructura neutra de defensa de derechos, sino como método beligerante de lucha contra la mora. Su función es regular el cumplimiento del contrato de arrendamiento, equilibrando el disfrute continuo y permanente de la posesión de cosa ajena, con la contraprestación económica correspondiente a la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario” (QUECEDO ARACIL).

Tal advertencia es producto de la seguridad jurídica que transpira el ponente QUECEDO ARACIL en su intención de otorgar nueva homogeneidad al tema del desahucio alejándolo de sus -denominadas- “cuestiones complejas” y que no permite entrever reinado alguno de las mismas en la materia del desahucio arbitral.

Y si sucediera que en los párrafos recién transcritos pudiera alojarse una argumentación un tanto borrosa, no sé si por ininteligible o incognoscible, considero aconsejable disipar alguna neblina aún a precio de cierta pesadez en el análisis.

Por lo pronto, es obligado afrontar el desahucio que declare el árbitro fuera de los contornos de las normas que, sobre el particular, establece la ley de enjuiciamiento civil. Justo lo opuesto de lo que reivindica el ponente SANTOS VIJANDE y de la percepción que destila su ponencia; a saber: “que, iniciado un procedimiento arbitral de desahucio por falta de pago, ese procedimiento restringe su objeto al hecho en sí del pago o del impago, tal y como dispone la ley de enjuiciamiento civil para esa clase de litigios”.

O sea, el asunto a descifrar de una vez por todas -si ello es posible- consiste en saber si la regulación de la ley de enjuiciamiento civil para el desahucio es aplicable por analogía, en el arbitraje y si la decisión del árbitro de limitar el objeto del arbitraje al hecho en sí del pago o del impago es posible, tal y como dispone la ley de enjuiciamiento civil.

De ahí que, a efectos de calibrar el fundamento de semejante aserto (inequívocamente delimitado por lo que “tal y como dispone la ley de enjuiciamiento civil” -SANTOS VIJANDE-), el ponente SANTOS VIJANDE dice que “no aprecia la Sala -la Sala del Tribunal de la que forma parte- que esto se haga -que el objeto del arbitraje se constriña al hecho en sí del pago o del impago- con abierta contradicción de lo pactado por las partes; cierto que éstas no establecen limitaciones en el convenio a sus posibilidades de alegación en un determinado procedimiento arbitral; pero también es cierto que no existe un pacto expreso en contrario”. 

Quizás considere el ponente SANTOS VIJANDE que el árbitro es un juez estatal y que, como tal, ha de conducirse aplicando la normativa de la ley enjuiciamiento civil en materia de juicio de desahucio y la conceptuación del mismo como sumario que justifica que, en ese juicio de desahucio y en base a su sumariedad, no puede el árbitro, al igual que como actúa un juez estatal, proceder a resolver las denominadas cuestiones complejas que se suscitan con el desahucio.

Pero, se equivoca el ponente SANTOS VIJANDE, ya que si bien la ley enjuiciamiento civil puede ser conceptuada como código general del proceso, en virtud de lo indicado en el artículo 4 de la propia ley enjuiciamiento civil, no es menos cierto que de la normativa de ese supuesto código general del proceso, se excluye la actuación del árbitro que posee la potestad para decidir sobre su propia competencia (principio competencia de la competencia) y, por tanto, para decidir sobre su propia competencia, incluso sobre las excepciones relativas a la existencia o a la validez del convenio arbitral o cualesquiera otras cuya estimación impida entrar en el fondo de la controversia -el desahucio por impago de rentas- como serían las denominadas cuestiones complejas” anejas al desahucio.

En definitiva, la regulación sumaria del juicio de desahucio por la ley de enjuiciamiento civil no se aplica al desahucio arbitral ya que, de la conceptuación de esa regulación como código general del proceso, se excluye la actuación del árbitro declarando el impago de rentas mediante el laudo que pronuncie

Bibliografía:

QUECEDO ARACIL, P., en LORCA NAVARRETE, A. Mª., Comentario, en Revista vasca de derecho procesal y arbitraje, 1, 2011, §471, pág. 180.

SANTOS VIJANDE, J. Mª., Roj: STSJ M 11463/2015 - ECLI:ES: TSJM:2015:11463. Id Cendoj: 28079310012015100082. Órgano: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Civil y Penal. Sede: Madrid. Fecha: 13/09/2015. Sección: 1. Nº de Recurso: 3/2015. Nº de Resolución: 70/2015. Procedimiento: ANULACIÓN DE LAUDO ARBITRAL. Tipo de Resolución: Sentencia.

Autor del comentario de jurisprudencia arbitral: Prof. Dr. Antonio María Lorca Navarrete, Presidente de la Corte Vasca de Arbitraje. Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad del País Vasco/EHU