EL CONVENIO ARBITRAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de nueve de julio de 2022. Ponente: Ponente: Carla María del Rosario Bellini Domínguez)

A veces, cuando se pone mucho interés en espantar malentendidos ocurre que se da pie a otros tan perniciosos como los primeros. Así puede suceder cuando se quiso combatir cierta imagen tremendista del arbitraje en la propiedad horizontal con la que se pretendía que el binomio libre disposición-propiedad horizontal a los efectos de someter ese tipo de propiedad a arbitraje. Las aclaraciones son, pues, obligadas. Allá voy.

Todo comienza cuando, la exposición de motivos de la ley de la ley propiedad horizontal de 1960, señalaba “...que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes...” (se entiende, los derechos que se posean sobre la propiedad horizontal). Pero, esa especificación, completitud y hasta modificación de ciertos derechos y deberes “por obra de la voluntad” sólo era posible “...siempre que no se contravengan -según la exposición de motivos de la ley propiedad horizontal de 1960- las normas de Derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley (o sea, la ley de la propiedad horizontal de 1960 aún vigente).

De los términos del legislador de la ley de la propiedad horizontal de 1960 se intuye que existía una interacción entre libre disposición y propiedad horizontal a la que no obstante se califica de ius cogens o de derecho necesario siempre que esa libre disposición respete su calificación de ius cogens. Y como no podía ser de otro modo, esa interacción tenía que incidir sobre el principio de autonomía de la voluntad, así como en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales en materia a de jurisprudencia arbitral lo que originó que se rechazara la excepción de sometimiento de la cuestión a arbitraje de equidad dada la naturaleza de ius cogens o indisponible de la materia sometida a arbitraje.

Pero, al propio tiempo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo evidenció el importante cometido que asumió el principio de la autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal y en su sentencia de 27 de abril de 1976 se decía “que evidentemente, una de las varias características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1255 del código civil, porque según se expresa en la disposición transitoria de la ley mencionada, los Estatutos aprobados por la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma” añadiendo en su sentencia de 31 de enero de 1987 indicaba “que evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad”.

Cuando de iuris dictio son posibles varias opciones, entiendo que se ha de optar por la que permite adentrarse en la libertad como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico (artículo 1.1. de la Constitución) a lo que contribuyó en sobre manera la jurisprudencia del Tribunal Supremo al asumir que la libertad de disponer sobre la propiedad horizontal contribuía a darle contenido de modo que sus sucesivas modificaciones legislativas no la estigmatizan al no hacer prevalecer su normativa de derecho necesario.

En 1992 indiqué que el arbitraje constituía un excelente método de solución de los diferentes problemas que se plantean en la propiedad horizontal. En concreto, decía que “la disponibilidad de determinadas materias que es posible ubicar en una concreta regulación sustantiva, es lo que permite, cuando aquella disponibilidad no sólo es libre sino conforme a Derecho, que puedan ser objeto de arbitraje” que al no permitir una tipificación del elemento objetivo del arbitraje establecía “una fórmula en blanco de remisión del objeto del arbitraje al Derecho conforme de cada, caso en particular” que justificaba “una formulación en positivo de las materias que son susceptibles de arbitraje, pero sujeta a condición, no sólo por la libre disposición de cada una de ellas, sino además por actuar mediante la técnica de la remisión, que positiva en blanco el objeto del arbitraje”.

En la línea metodológica adoptada en 1992 se ubicó la jurisprudencia arbitral, surgida con la ley de arbitraje de 1988 que supuso partir de una premisa metodológica totalmente rupturista con la conceptuación de todo el bloque normativo de la ley de la propiedad horizontal como de ius cogens y aceptar la vis atractiva de la disponibilidad sobre la indisponibilidad. 

La tesis propuesta era posible hallarla en la doctrina del ponente ALCALÁ NAVARRO al señalar que el convenio arbitral era totalmente compatible con el contenido de los estatutos de la comunidad que lo hacía aplicable a todas las cuestiones litigiosas nacidas de su interpretación o aplicación. También la ponente MARTORELL ZULUETA optó en favor de hacer arbitrable la propiedad horizontal, sobre todo cuando, a mayor abundamiento, el convenio arbitral consta inscrito en el Registro de la Propiedad. 

En la línea indicada también se situó cierto sector doctrinal. Es la postura que adopta GOMEZ DE LIAÑO GONZALEZ, GOMEZ DE LIAÑO DIEGO Y LOREDO COLUNGA. Dicen que «propiedad horizontal no sólo es un campo abierto al arbitraje sino muy adecuado, tanto por las características propias de la institución arbitral, como de los derechos en juego. Así se ha venido reconociendo por numerosas sentencias anteriores a la legislación de 1999, y que siguen teniendo valor, en cuanto ésta no modifica nada la situación del arbitraje.» Y no sólo se sitúan en una propuesta de buenas intenciones a favor de la inclusión del arbitraje en la propiedad horizontal por cuanto que, a mayor abundamiento, señalan como el arbitraje en propiedad horizontal se justifica “en especial en todas aquellas materias en las que opera la autonomía de la voluntad” y añaden «y así podrán ser objeto de arbitraje:

“1. Las cuestiones que puedan surgir sobre el reconocimiento, modificación, extinción del derecho de propiedad separada sobre pisos y locales.

“2. Determinación de cuotas de participación en conflicto.

“3. Las relativas a la imposibilidad de adoptar acuerdos, que son campo propio de la equidad.

“4. Revisión de acuerdos perjudiciales para una parte de los comuneros.

“5. Todos los derivados de la obligación de contribución a gastos comunes o fondo de reserva.

“6. Regulación del uso de elementos comunes.

“7. Aprobación de gastos e ingresos.

“8. Y en general todos aquellos que no penetren en temas sobre los que las partes no puedan disponer».

LA CORTE VASCA DE ARBITRAJE ha optado, igualmente, por asumir que la propiedad horizontal es arbitrable por cuanto la ley de la propiedad de horizontal no es posible aplicarla en clave de tutela y desconfianza en el modo en que actúa el principio de autonomía de la voluntad de copropietarios y comuneros mediante el arbitraje. 

Pero, admitido que la las controversias que surgen de la ley de la propiedad de horizontal actúan en clave de arbitraje de inmediato surge el problema añadido del comunero o copropietario que no otorga validez alguna al convenio arbitral adoptado en junta de propietarios al no asistir a la misma sin impugnar su acuerdo con la que se adoptó la vinculación a arbitraje de la comunidad de propietarios.

La jurisprudencia en materia de arbitraje, esta vez de los Tribunales Superiores de Justicia, ha indicado que el comunero que no asiste a la junta de propietarios en la que se adopta por unanimidad de los presentes un convenio arbitral para exigir mediante arbitraje la reclamación de las derramas por deudas contraídas a causa de su existencia ni tampoco las impugnó, evidencia claramente el consentimiento tácito de someterse al convenio arbitral así como al contenido de las actas en la que se acordó acudir a arbitraje. A lo que se añade que el artículo 6 de la ley de arbitraje relativo al derecho de objetar, supone que no es posible invocar una infracción cometida en el arbitraje como motivo de anulación del laudo arbitral si no se dio con anterioridad oportunidad a los árbitros de corregirla, como ocurren en este caso y que supone que el control judicial siempre ha de ser considerado como un remedio subsidiario.

Y, enlazando con lo anterior, en la Corte Vasca de Arbitraje fue gestionado y administrado un laudo arbitral en el que tras admitirse la posibilidad de que mediante junta de propietarios se suscribió un convenio arbitral, el árbitro abordó, a continuación, la cuestión relativa acerca a la ausencia en la misma de concretos copropietarios de locales del inmueble sitos en la calle O. de Hernani y si se hallaban vinculados por el convenio arbitral que se suscribió por unanimidad en la junta extraordinaria de propietarios habida cuenta que esos copropietarios insistían en sus continuadas alegaciones al árbitro «en que no han expresado su voluntad inequívoca de someterse a arbitraje, o que “les remita a la mayor brevedad el convenio arbitral (...) en el que se nos ha implicado sin nuestro consentimiento”.

Ante los términos de la cuestión planteada, el árbitro consideró que debía acudir, a pesar de que el arbitraje lo era en equidad, al artículo 17 de la ley de la propiedad horizontal en el que se indica que los acuerdos válidamente adoptados por las juntas de propietarios obligan a todos ellos aunque el propio artículo 18 de la ley de la propiedad horizontal prevé que, los acuerdos que se adopten en Junta de Propietarios, puedan ser impugnados ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general. En el caso estudiado en el laudo arbitral se desprende que, a las juntas, no asistieron concretos copropietarios de locales del inmueble sitos en la calle O. de Hernani; pero, también, es más cierto que en el acta de la Junta Ordinaria de catorce de febrero de dos mil tres se indica que “ante el conflicto suscitado por el hueco del ascensor se abordó la solución que podía darse al mismo, por lo que se decidió por quienes asistían a la Junta ir a buscar a Dª. R. L. a su casa para que asistiera a la junta y ella no quiso acudir a la junta de propietarios”.

La cuestión que, entonces surge es la siguiente: ¿es nulo el convenio arbitral por cuanto concretos copropietarios de locales del inmueble sitos en la calle O. de Hernani nunca han firmado o asumido convenio arbitral alguno? Y, a propósito de la anterior interrogante, se puede hacer otra como la siguiente: ¿el que concretos copropietarios de locales del inmueble sitos en la calle O. de Hernani no hayan impugnado un acuerdo adoptado en junta general extraordinaria les exonera respecto del convenio arbitral adoptado? O dicho de otro modo ¿el que no expresen su voluntad de someterse a arbitraje mediante la impugnación del acuerdo adoptado es suficiente como para que el convenio arbitral no les vincule?

Ante tales interrogantes el árbitro expuso en sus consideraciones en equidad que “el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, prevé que los ausentes por cualquier causa de una Junta de propietarios, puedan impugnar los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios”.

Es cierto que, concretos copropietarios de locales del inmueble sito en la calle O. de Hernani, se ausentaron de las Juntas de Propietarios celebradas los días catorce de febrero y treinta de abril de dos mil tres. Pero, también, es más cierto que fueron avisados para asistir a dichas juntas. Y es más cierto aún que, en las actuaciones arbitrales, no consta “que procedieran de conformidad con el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal a impugnar judicialmente dentro del plazo legalmente establecido por dicho precepto, el acta de treinta de abril de dos mil tres, por lo que el contenido de la totalidad de la citada acta les obliga y vincula, como a los demás copropietarios, y consecuentemente también les obliga y vincula el convenio arbitral incluido en dicha acta”. Es literal del contenido del laudo arbitral.

Ahora llegan las amonestaciones. Planteada anulación contra el laudo arbitral, en que se hacían estas y otras consideraciones en equidad de indudable justificación jurídica, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa pronunció sentencia en la que se abordó, como único motivo, la anulación del convenio arbitral adoptado en Junta de copropietarios del inmueble sito en la calle O. de Hernani.

Y antes de proseguir, una puntualización. Como el objeto de mi escrito consiste en contrastar ideas y no en buscar la confrontación (dialéctica, claro) con personas, me tomaré la licencia de formular una suma de razonamientos, aunque el constructo resultante no sea finalmente el retrato de nadie.

Comienzo. El ponente ante el que se planteó la anulación del laudo arbitral el magistrado llamado SUÁREZ ODRIOZOLA, tras una reproducción simplemente literal de los diversos apartados del artículo 9 de la vigente ley de arbitraje dice, textualmente, que “en el presente caso lo que se define como convenio arbitral - apostilla el ponente SUÁREZ ODRIOZOLA- es un acuerdo adoptado por unanimidad en una Junta General Extraordinaria de la Comunidad de la calle O. de Hernani en la que exclusivamente una de las partes en conflicto -la Comunidad de Propietarios- acuerda expresamente el sometimiento de la cuestión citada en el FJ SEGUNDO a la vía arbitral”.

El ponente SUÁREZ ODRIOZOLA cuestiona, entonces, que, el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, pueda, incluso, llegar a la categoría jurídica de convenio arbitral. Dice el ponente SUÁREZ ODRIOZOLA que “en el presente caso lo que se define como convenio arbitral...”. El ponente SUÁREZ ODRIOZOLA comienza, por tanto, por negar la premisa mayor consistente en que el acuerdo de suscribir un convenio arbitral en Junta de Propietarios no llega alcanzar la categoría jurídica de tal. Y para iniciarse en tan quizás sorprendente conclusión se justifica en “que exclusivamente una de las partes en conflicto -la Comunidad de Propietarios-acuerda expresamente el sometimiento (...) a la vía arbitral”.

Reflexionemos ¿es posible compartir tan unilateral punto de partida con total desconocimiento de la sede natural, en la que se concluye el acuerdo, y que no es otra que la propiedad horizontal? Lo digo con todo el respeto que me merece la postura del ponente SUÁREZ ODRIOZOLA porque, sin hacer especial hincapié en el mismo, al menos reconoce en su ponencia que existe un “conflicto entre la Comunidad de Propietarios” y concretos copropietarios de locales del inmueble sito en la calle O. de Hernani y que, ese “conflicto”, “se concreta [ba] en la divergencia existente en torno a la titularidad del hueco situado debajo del primer rellano de la escalera. Tal cuestión -sigue diciendo el ponente SUÁREZ ODRIOZOLA- se suscitó al tratarse de un espacio necesario para la instalación del hueco del ascensor para la Comunidad”.

Estas son las únicas indicaciones del ponente SUÁREZ ODRIOZOLA en relación con la sede natural en la que se concluye el acuerdo de convenio arbitral por la Comunidad de Propietarios y que, como resulta del todo evidente, no es otra que la propiedad horizontal.

Y creo que salvo mejor parecer que el que ahora se sostiene, no es correcto técnicamente, ni desde la perspectiva de la aplicación del derecho como, en su caso, de la equidad, desembarazarse del origen natural que justifica el “acuerdo” adoptado por unanimidad en una Junta General Extraordinaria de la Comunidad de la calle O. de Hernani que “se define -según expresión del ponente SUÁREZ ODRIOZOLA- como convenio arbitral”. Porque hallándose el origen natural de ese “acuerdo” en un “conflicto entre la Comunidad de Propietarios” y concretos copropietarios de locales del inmueble sito en la calle O. de Hernani el tratamiento, no ya en derecho cuanto mejor aún en equidad, que debió otorgarse a dicho “acuerdo” no debió ser otro que el que respondía al ámbito natural en el que se ubicaba. No por el contrario, desconocer la existencia del mismo.

Y en ese ámbito no son determinantes los argumentos del ponente SUÁREZ ODRIOZOLA basados en la posición de concretos copropietarios de locales del inmueble sito en la calle O. de Hernani “negando la existencia de un convenio arbitral vinculante para ellos” y que, esa posición, “se ha mantenido de forma coherente desde la celebración de la Junta General Extraordinaria, durante el procedimiento de arbitraje de equidad y, finalmente, a la hora de interponer el presente recurso” concluyendo que “no cabe hablar por consiguiente ni de una aceptación tácita ni de una sumisión a posteriori respecto del Acuerdo adoptado en Junta ni de una actuación que vulnere la doctrina de los actos propios sino, por contra, de un comportamiento coherente y uniforme en defensa de su tesis: no haber prestado conformidad alguna a la resolución del conflicto existente con la Comunidad utilizando la vía arbitral”.

Las expresivas indicaciones del ponente SUÁREZ ODRIOZOLA se justifican en una argumentación sumamente peregrina o exótica; a saber: cómo concretos copropietarios de locales del inmueble sito en la calle O. de Hernani no han expresado, según el artículo 9 de la ley de arbitraje, su [inequívoca] voluntad de someterse a arbitraje no existe para ellos convenio arbitral alguno.

Pero, παντα ρει (todo fluye). Porque prometedora se anuncia la doctrina de la ponente SALCEDO RUÍZ en el esquema del arbitraje en la propiedad horizontal. Para situarnos, acudamos a la literalidad de sus indicaciones. Dice la ponente SALCEDO RUÍZ: que «con fecha 28 de abril de 2011, el Juzgado de Primera Instancia nº 101 de Madrid dictó auto, en el procedimiento 760/11, por el que se acordaba denegar el despacho de ejecución de laudo arbitral instado por la “COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO” con domicilio en Los Cristianos, término municipal de Arona, provincia de Santa Cruz de Tenerife, CALLE nº NUM contra D. Emiliano, por entender que el documento aportado como nº 3 con la demanda de ejecución (acta de la junta de propietarios que recoge el sometimiento de la comunidad de propietarios al arbitraje de derecho), no podía ser considerado convenio arbitral en los términos exigidos por el art. 9 de la Ley de Arbitraje, por cuanto no estaba suscrito por el demandado, el cual, además, no había acudido a la junta en la que se adoptó el acuerdo».

Algo nos recuerdan, sin duda, los términos en los que se expresa la ponente SALCEDO RUÍZ. Pero, sigamos. Dice la meritada ponente: “frente a la mencionada resolución -es el auto con fecha 28 de abril de 2011- interpone recurso la representación procesal de la ejecutante, alegando que el convenio arbitral suscrito por la comunidad de propietarios es perfectamente válido y somete a la totalidad de los propietarios, así como que el acta de la Junta donde se acordó someter a arbitraje las controversias que surgieran en el seno de la Comunidad no ha sido impugnada por el demandado” ¿Nos sigue recordando a algunas indicaciones ya realizadas esta segunda indicación de la ponente SALCEDO RUÍZ. Creo que también.

Y ahora viene la puntilla. Según la ponente SALCEDO RUÍZ “tiene la recurrente razón en sus planteamientos (…) con los datos obrantes en las actuaciones; según se desprende del documento nº 3, la Comunidad de Propietarios actora adoptó, en fecha 27 de agosto de 2009, el acuerdo de someter a arbitraje de derecho, entre otras, las controversias que pudieran existir entre la comunidad con sus miembros o de éstos entre sí; dicho acuerdo vincula -dice la ponente SALCEDO RUÍZ-, desde luego, al ejecutado en tanto en cuanto, aunque no asistiera a la junta, tampoco consta que impugnara el acuerdo conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal”. Y arriba el colofón: “en contra, pues, del criterio del Juzgador a quo, la Sala entiende que se cumple lo dispuesto en el artículo 9 de la ley de arbitraje de 2003 y que debió despacharse la ejecución instada”.

En definitiva y como bien se indica por la ponente BELLINI DOMÍNGUEZ “debe partirse de que, efectivamente, el acuerdo de la comunidad de sometimiento al arbitraje que fructificó en el convenio de tal sometimiento a arbitraje fue aprobado por Junta General de la Comunidad de fecha 5-6-21, lo fue en términos claros (que no han sido impugnados por la parte demandada) y que abarcan, con toda amplitud, las reclamaciones por cuotas adeudadas a la Comunidad. Con ello, el debate en esta sede queda ceñido a la regularidad o no de la citación del comunero hoy demandante a tal Junta”.

Cómo se comprenderá a estas alturas de lo que se lleva indicado, las disquisiciones que realiza PÉREZ MIRALLES acerca de si el propietario que no acude a la junta a la que se le ha convocado “aun en la hipótesis de que hubiera sido debidamente convocado, también pudiera determinar la inexistencia de su consentimiento al convenio arbitral” pertenecen al mundo de la metafísica y no al de la física.

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Autor del comentario de jurisprudencia arbitral: Antonio María Lorca Navarrete. Presidente de la Corte Vasca de Arbitraje. Catedrático de Derecho Procesal. E-mail: cortevascaarbitraje@leyprocesal.com. Scientific CV: https://orcid.org/0000-0003-3595-3007.